韓國樓市全面暴雷？全租房為何引發金融市場衝擊？
房地產是非常值得研究的一個資產種類，雖然我現在並不看好中國國內的房產，但在全球資產配置的角度來看，全球房地產投資必須說是一項必修課，我會通過一系列文章聊聊不同國家的房產現狀，個人雖然並非房產投資專家，但我在幾個國家都有自己的住房（泰/日等），也權當是和大家分享下持有物業和投資的一些心得。
多元化的投資有著巨大的優勢：
1. 利用不同國家之間的製度差/信息差。
2. 顯著降低整體資產組合的風險，並起到資產增值/對沖的功能。
3. 用咱們的經濟泡沫去購買被低估的資產。
4. 咱們的低息去賺取海外的高息，本質就是一種carry(套息交易）。
5. 無法被割韭菜
在中美利差不斷擴張的今天，所有投資者都需要係統思考這個可能性，我也將給加入星球社群的朋友一些建議，如何配置不同類型的海外資產。
以下進入正文。
在全球加息的周期下，全球的資產泡沫和房價都會受到衝擊。 。
今天咱們來看看韓國的地產泡沫，近期是如何暴雷的，韓國的製度和經濟又是怎麼樣的。
這次席捲韓國的地產風暴，本質是由全租房模式所引起的系統性風險。
韓國分為兩種租屋模式：月租(월세) 和全租(전세)。
全租房介於普通意義的購房和月租房之間，是一種極其獨特的模式，這種模式，本質上就是一種古老的，房東”典當”個人房產給房客的行為，當然中間需要金融系統的支持。
1.月租(월세) : 如字面上月租就是每個月付房租給房東,跟其他國家租屋類似,除了每月的月租金外還要給房東一筆保證金,只是韓國租屋的保證金通常為房價的10%,比其他國家保證金或稱為押金是的月租金的1~2個月貴很多,另外月租金是根據市場行情而定。
保證金大概是房價除25~30年再除以12個月就是月租金了,舉例說在首爾一間500萬人民幣左右的3房2廳大廈公寓,保證金大概就是50萬人民幣,月租金約在1萬~1萬5之間, 補充說明如果提高保證金可以降低每個月房租租金,通常是保證金提高500萬韓幣,租金每個月降5萬韓幣,保證金提高1000萬,租金每個月降10萬韓幣,反之亦然。
2. 全租(월세) : 這種租屋契約方式大概是韓國獨有,簡單說就是房客只要給房東一筆高額的保證金,簽約2年,期間就不用另外再給東房任何月租金,其實這個也可以用上面月租契約延伸來說明,上面月租方式有提到,相應提高保證金時,可以降低月租金。
舉例說保證金5000萬韓幣的房,月租金200萬韓幣來看,當每增加1000萬韓幣保證金月租金可以降低10萬韓幣。
依此類推,要把200萬月租金減少到不用付月租金,就是要提高保證金”
200/10*1000=20000萬”,也就是相當於說提供5000+20000=25000萬韓幣的保證金給東時房東時,就可以不用付每個月的月租金。
而這一筆高額的保證金就是所謂的”全稅租金”,把這一筆全稅租金除以房價後稱為全稅價率(전세가율),這個全稅價率就變成一個重要租屋指標,2017年左右，首爾市的平均全稅價率是約77%,進一步細分到漢江以北(江北)租屋平均全稅價率是84%,漢江以南(江南)則是73 %(因為房價比較高)。
或許也可以這樣解釋說這一筆龐大金額的全稅租金就是權利金,房客擁有房子的居住權。
當2年契約期滿,屋主與房客雙方如果不願意繼續續約,房東就要把當初房客給的全租租金全額退還給房客。
這種租屋合約就是房客原本擁有的這一筆全租租金的銀行利息相當於每個月的租金或者跟銀行借貸這一筆全租租金的利息相當於給房東的月租金。
那麼為什麼韓國人願意以”全租房”這種形式來租房，而非運用這筆資金直接買下房產呢？
首先是歷史依賴韓國就有典當房產，後續買回的交易習慣。
再來是韓國經歷過房地產泡沫破滅，1997年和08年金融危機兩輪基本上把韓國的房東階層都嚇傻了。因此韓國人在購買房產之前會更多思考房價是否有可能下跌的情形。
全租這種模式，全亞洲甚至是全世界就只有韓國盛行，在地產領域算是一套非主流的玩法，類似的模式，之前深圳曾經想要引入類似的模式，”長租公寓”，就是一套類似於全租的打法，最終也使得許多長租公寓暴雷。
全租房是韓國的一種租房方式，也叫傳貰房和全稅房。房客按照房產價值的50%到80%籌集保證金交給房東，然後簽訂租約（一般為兩年）。退租時，房客可以獲得全額保證金返還。對於房客來說，等同於白住兩年。而房東則會將這筆保證金作為本金，在租約期限內進行投資，賺取利潤，這也是類似於美國2008年次貸危機一樣，房東開始大力加槓桿，從而導致房價高歌猛20餘年的韓國最終淪為今天的局面。
從本質來說，
A. 房東需要一筆大額的現金使用，本質是通過租客領取了無息或是低息貸款。
B. 房客想要便宜的房租和固定不調整的住房環境（好房子有可能每年都漲租金）。
C. 銀行端需要業績，也需要質地優良的底層資產（不動產）。
因此在韓國這種針對個人授信難以取得的國家來說，房東很好的融資套現手段就是通過全租房的形式，好處顯而易見：
1. 房東可以獲得一大筆現金，而不是按照每個月去催收月租。
2. 房東可以在持有資產的基礎上，無需賣房就提前套現房產本身的價值。
房東可以獲得一大筆無息的貸款。
3. 房東可以以全租房的形式，通過名下的全租房A，加上一小部分貸款購買房子B，再將房子B做全租，再把B的全租所得款項再購入房子C，再以房子C搞一次全租房並周而復始。 。 。
4. 房東在持有一定自備現金流的情況下可以瘋狂上槓桿並做到個人=房企一樣的神奇資本擴張能力。
對於房客和銀行來說，然而這種租房模式最大的風險在哪裡呢？
1. 房東死了咋辦，誰來返還保證金？
2. 低息環境下無所謂，但是當美聯儲加息，宏觀環境利率上升，租客無力償還自殺或是跑路怎麼辦？
3. 1）和2）發生的情況下，銀行端資產迅速惡化怎麼辦？
4. 全租房的需求，如果當全租房市場的需求弱化減少，那麼意味著這場資本槓桿的遊戲就結束了。
房東拿了高額的保證金，雖然表面看上去是免除了月租，實際上房東單方違約拒絕返還或是無法返還高額的保證金的風險相當巨大，如果房客是自付，這筆錢就是打水漂，對於銀行來說，這也意味著大爛賬。
從這個角度來看，事實上銀行和房客都在為房東的巨大風險承擔高昂的隱形風險成本和溢價。
當房價走高，房東可以短時間內通過房子撬動巨大的槓桿，通過高額保證金”免費”買下數量巨大的房子，並在相當短時間內募資出巨款。房客也可以通過”免費”的方式租房，看上去是雙贏，事實上當房產價格下行，整個房產市場便岌岌可危。
對於租客而言，將一大筆資金一次性交給房東，以此換取免費租金，這種做法是否合算，租客的主要考量就在於利息收入和租金支出孰高孰低。由於韓國長期實行低利率，對於很多全租的租客甚至提供低利率的貸款，所以，很多租客願意選擇全租制，但是，隨著韓國持續大幅加息，租客一次性交付大筆資金的成本越來越高，對於租客而言，如果手上有大筆資金，存在銀行的利息收入可能比租金還高，與其如此，租客當然不會再選擇全租。對於那些依靠銀行貸款給房東交錢的租客，貸款利率越來越高，也無力承擔全租制下的高額資金需求。
所以，韓國加息之後，全租制也就越來越難以維繫，很多租客到期之後，就選擇不再續約。對於房東而言，就必須將大筆資金退還給租客，很多高槓桿的房東就只能將手上的房屋拋售套現，由此就給本已搖搖欲墜的韓國樓市更增添了下跌的動力。還有很多無力償還租客保證金的房東，乾脆選擇了跑路。
這裡就不得不提韓國近期通過全租房撬動金融槓桿持有超千套房產，近期過世的”房產王”。
“房產王” 原本是指擁有多處房產，以收租維生的人，但在韓國因多次發生相關詐欺事件，逐漸變成利用房產詐騙保證金等詐欺犯的代稱，而今（2022）年10月一名42歲金姓房產王在留下大筆滯納稅務後過世，也讓相關問題重新浮上檯面。
這名金姓房產王在首爾、仁川、京畿道等首都區坐擁1139戶房產，都是利用租客保證金購買的”無成本” 房產，根據國土交通部統計，金姓房產王名下1139戶房產租賃契約中有46％未加入住宅都市保證公社（HUG）的傳貰保險，要拿回保證金難度極高。
有加入保險的承租人可能在房屋拍賣後拿回保證金，但預計要花上相當一段時間，且在拿回保證金之前都無法搬家。此外，由於HUG的機制是在房東拒絕退還保證金時，房客可通知廢止契約、要求HUG代為償還保證金，HUG再向房東請款，但由於金姓房產王已死亡，多達171件期滿契約因”通知廢止契約” 條件不充足而無法拿回保證金。
惡性的資產泡沫只會鼓勵社會中的大多數為了利益，成為房產王，這是一個自我強化的過程，它將自我強化直到泡沫無法持續下去位置。
當大量的這些”房產王”違約，意味著保證金無法返還。
那也只能逼得房客自殺了。
而文在寅團隊在美聯儲加息+民意逼迫控制房價的雙重壓力下，為了繼續執政，不得不開始打房，當捅破資產泡沫的時候，就進入了所謂的”稅金地獄”之中。 。 。
