必讀| 關於公屋體係以及中國房產稅的衝擊（上）

這幾天政策文件下來了，談及房產稅的徵收以及試點。有些讀者過來問我怎麼看，雖然我本身並非房地產領域的專家，但是我盡量以一個多年觀察宏觀經濟的視角，並且加上其他國家徵收房地產稅的經驗，來談談我的個人觀點，做一個拋磚引玉。

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畢竟房地產稅對現行逐步下行的房地產行業來說，實則是天雷滾滾。市場上有兩派觀點，樂觀派認為這個房地產稅只不過是雷聲大雨點小，對於房地產市場的衝擊有限。悲觀派則認為，房地產稅會對本來就已經疲軟的房市形成更加巨大的衝擊，有可能會成為繼恆大之後的又一”救命稻草”。

首先房產稅的本質是一種稅收。

既然作為一種稅收存在，那麼就是為了創造新的財政收入而存在的。這是徵收房地產稅的主要目的，調控房地產市場這一目標更多只是其次的目的（你懂的）。

這次的政策下來之後，更多的是把政策的主動權以及具體的行政交予地方ZF自行決定。並以此作為試點。

房地產稅作為一個房地產的調節工具，事實上是一個附帶的這麼一個效果。
真正要達到的目的，和富人稅一樣，從富人手中拿到的這部分資金，取之於民用之於民並且將這部分稅收拿去進一步開發建設市場的基礎設施，最終讓老百姓得以獲益。

討論房產稅之前，我們先來聊聊常見的穩定房地產價格的政策模式，以及他們的優點以及缺點。

如果今天真要解決房價高漲的問題，有幾種可行的辦法。
房價的核心問題不在於能否讓他跌，讓它跌辦法有的是，但是之所以不會讓它跌在於維持金融市場本身的穩定，以及階層的利益。

首先要明白一個原則，對於監管層說。 “價格可控”意味著房屋價格能夠平穩，不爆漲，不跌最好。對於地產持有者來說，他們更有願意手中的資產升值。

誰最希望房價跌？可能是一些不懷好意的人。或是買不起房子正在奮鬥的青年。
那麼如何實現房地產的價格平穩，或是在房價平穩的基礎上解決住房緊張的問題。做到既不損害房東的利益，也能夠幫助不同階層的人實現住房自由。這個就是類似兩套機制平行的”雙軌制”。

一套市場化機制，人們可以在此交易房產。
另一套提供公房，讓人們有的居住。
第一，走香港公租房模式。由ZF出面投資建設大批的公房，並且供市民租用。而市民本身並未具有相關的產權，僅僅握有房子本身的使用權。這兩者是租賃關係。

香港回歸以前的港英ZF出於一個原則”Wright Principle” 決定將公共房屋作為一個長期的公共政策來幫助香港的中下階層。後面港府的麥里浩爵士進一步加強了此計劃，並且推出長達10年的公屋計劃。 。再後面香港回歸，董建華更加提出一個進一步增加公屋供應的”八萬五計劃”。

然而最終該計劃淪為一個敗筆，也成為整個香港的傷痛。
由於亞洲金融風暴的緣故，香港受制於固定匯率的系統，又受到索羅斯等一眾對沖基金禿鷲的襲擊，從而導致香港的經濟一落千丈。香港的房屋價格因此受到重挫。

房價下跌伴隨著是房東的財產受到重創，有甚者甚至想去跳樓。而港人卻將核心問題歸咎於”八萬五”計劃，並認為是由於港府的計劃，導致供樓數量過多，從而導致核心樓盤價格暴跌。

而正是由於這種大眾對於金融和政策的無知，導致情況變得更加嚴重。
後面乾脆港府來了個政策大轉彎，並且將作為福利政策核心環節的公屋”商品化”，乾脆直接將公屋流入市場體系。這也導致了公屋成為了人人可炒的”商品”。也無人知道公屋究竟是建的太多還是建的太少。

而港人排隊等候公屋的申請名單也成為一種奢望。大部分人都認為排不到。
而就此香港的公屋制度成為了歷史的笑柄。更因此左右兩派學者都不斷攻擊港府的失敗政策。也不知是應該集中管起來好呢，還是應該市場化放開配置好，總之左右不討好。

第二，增加土地供應，對居住用地名額進行鬆綁，同時增加整個房地產市場的供應。同樣的逐步削弱不同城市之間戶籍的差異，以及學區開放，減少尋租空間。這個政策選項最容易，也會直接引起既得利益階層的巨大反彈。
但是也同樣能夠讓房價迅速的下跌。

第三，走新加坡模式，那就是大部分的社會階層被分配屋宅，少部分的高價奢侈的居住空間（別墅等）供市場配置，而這部分的房價並不會嚴格管控。
新加坡的模式算是以上兩種模式的一種中間派。那就是讓商品房和公屋系統各自獨立運作。並且嚴格將公屋資源抓在手裡，但是這需要ZF本身十分廉潔才能夠準確執行該政策。

新加坡於1960年成立建屋發展局（HDB）並且將”房屋所有權”作為鄰里和睦的關鍵要素。
首先我們要知道，新加坡這個彈丸之地生活來自不同語言背景，不同膚色不同族裔的人們，比如馬來人，華人，印度人，白人等。這樣的彈丸之地本身土地供應非常有限，資源也相對有限，必須做出妥協。而新加坡不斷地對房地產市場做定期定量的管控，真正相對意義上做到了”房住不炒”，房價收入比控制在4.7左右。

而在深圳，這個數值要來到新加坡的十倍左右。將近48的房價收入比。
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