次貸危機2.0？美國房產市場泡沫倒計時
租金惡性通貨膨脹是什麼樣的：”價格飆升。惡行市場競爭以及更深的絕望”
此前我的前篇文章寫了美國的房地產市場形成了新一輪的泡沫。迄今為止，美國的房產泡沫更加巨大了。
而現在隨著美聯儲逐漸升溫TAPER預期，那麼美聯儲加息停止寬鬆將對美國火爆的房地產市場造成更大的衝擊。
自從08年次貸危機以來，美國的房地產市場的泡沫更進一步膨脹。
由於美國收到疫情的衝擊，因此有更多的居家辦公需求，因此導致房地產市場的銷售逐漸從繁榮到過熱。而近期美國的房地產市場遭遇創紀錄的租金飆升，這代表了去年租金暴跌的戲劇性逆轉，購房者面臨的金融泡沫正在迅速蔓延到房屋租賃市場。
與前幾年的租金熱潮集中在美國的一線大城市不同，這一次，從佛羅里達州坦帕到田納西州孟菲斯和加利福尼亞州里弗賽德的房東正在以創紀錄的速度提高租金水平。
與房屋火爆的銷售市場類，先前由於需求旺盛，出於對於疫情的恐懼，這導致房子的銷售和租金不斷攀升。由於房源有限，每間房源都有多人搶著申請，這迫使一些租房者由於實在無法負擔租房的費用或是搶不到房源而被迫選擇居住在酒店裡。
由於疫情的衝擊，去年有大量的年輕人被迫回到父母家同住。而隨著疫苗的普遍施打，越來越多的年輕人決定離開家裡，在外面租房居住。
因此，房屋租賃市場現在看到了創紀錄的新增需求（儘管如果出現新一輪的一疫情封鎖，這種情況也可能再次逆轉）。
RealPage 的數據顯示，隨著第二季度出租公寓的入住數量猛增約 50 萬套，這是自 1993 年以來的最大年度增幅。
上個月的新房入住率也創下了96.9%的新高，這使得7月份新簽訂的租約的租金與之前租戶支付的租金相比飆升了17%，而這樣的租金達到了有記錄以來的最高水平。
如果我們看到下面的圖表，大多數租房者都會祈禱美聯儲認為通脹是”暫時的”的看法是正確的，因為如果通脹導致的物價以及租金不斷拉升，他們將付出更為慘重的代價。
創下這一驚人租金紀錄的一個關鍵原因是，房屋出租市場的價格不分青紅皂白的爭奪更加瘋狂。由於人們需要住在某個地方，在價格飆升和待售市場更激烈的競購戰中，最終獲得短棒的潛在購房者正被迫重新租房。
除了租房需求之外，美國的年輕人們也準備購買或是租下屬於他們的第一套公寓，而這部分人群正在與因 Covid-19 而推遲就業計劃的其他人競爭有限的房源。
與此同時，一大批遠程工作者以及高薪人群正在轉移到居住成本較低的地區。這也使得高價的小型獨戶住宅和公寓業主得以出手物業給這部分人群，而這導致他們的租戶絕望地尋找其他可供出租的房源。
穆迪分析首席經濟學家MarkZandi表示：”整個房地產市場都處於狂熱情緒中，從自有住房到出租屋，從高端到低端，從東岸到西岸。” “這是基本的住房需求，但越來越遙不可及。”
不幸的是，對於租房者來說，情況變得更糟，因為驅逐禁令導致可用供應量急劇下降，從而加劇了需求驅動的價格飆升：雖然通常每年有6%的租戶被迫搬出，但目前的驅逐禁令意味著房源的市場供應量少得多，結果合乎邏輯的是更高的租金以及出售價格。
然後是華爾街，它正在悄悄地吞噬任何可用的出租物業，其唯一目的是推高物業的價格，而這一切都符合Mark Zandi 所說的，這是至少自二戰後時期以來美國面臨的最嚴重的經濟適用房短缺。
由於在房產市場中存在巨大的潛在獲利空間，開發商正在增加新的供應量，不斷開發新的樓盤以適應市場的需要。由於新的物業上市出租需要數月甚至數年的時間。與此同時，經濟緊縮將產生嚴重後果，因為工人無法輕易轉移工作，而且除了住房之外，用於其他方面的消費以及支出也會減少。
而不斷飆升的租金成本當然也是美聯儲通脹預期的一個重要影響因素。根據美聯儲的數據，佔消費者價格指數近四分之一的業主等價住宅租金在7月份僅比去年同期上漲 2.4%。
Zandi說，這個數字”落後於現實的房地產市場”，因為它是基於對房主對其房屋出租用途的期望的調查得出的。來自真實世界價格的數據，例如從公寓列表中編制的數據，表明租金實際上上漲的速度至少是政府所代表的兩倍，並且目前在7月份以大約創紀錄的 5% 的年化速度飆升.
當然，美聯儲將是最後一個承認租賃市場存在惡性通貨膨脹的人：這樣做將迫使美聯儲提早終止其量化寬鬆政策（TAPER)。因此美聯儲會慎選”惡性通貨膨脹”這個詞：雖然租金飆升對那些簽新租房的人打擊最大，但即使是續租的租客們也受到了房租漲價的衝擊。
以牙醫助理 Carmen Santiago 為例，她每月支付1,479 美元在坦帕租下了一套兩居室公寓，在月租金上漲300美元後，她在3月份不得不和房東進行溝通。
兩個孩子的母親，然後累積了超過她將 1,000美元的不可退還的申請費交給了大約10個房東，有時甚至沒有先看到房產就排隊。在她的租約於6月到期前幾天，聖地亞哥做了最後一搏。而她參觀了五個公寓大樓，全部可用的租房卻都住滿了。第六個是一個擁有 22 座建築物的大型綜合體，僅剩下一個單元可供出租。
然而這套兩居室每月的費用竟然超過1,900美元，其中包括強制性的有線電視費 — — 比聖地亞哥續簽舊租約時支付的還要多。但最終她還是付了錢，即便她難以負擔這個開銷。
只要人們繼續心甘情願地支付房東要求的高價，瘋狂的房產定價就會繼續存在。
然而，在陽光地帶城市，隨著紐約和舊金山等進步的自由主義堡壘的外流，大流行帶來的人潮湧入，房租價格飆升的幅度最大。
從本週發布的數據來看，鳳凰城地區6月份獨棟房屋租金漲幅最大，同比增長近17%。緊隨其後的是拉斯維加斯，漲幅為12.9%；亞利桑那州圖森市，幅度是12.5%；和邁阿密，上漲近12.4%。
如上所述，小城市的激增標誌著疫情爆發前在更密集、更昂貴的城市（例如紐約、波士頓和舊金山）住房緊張的常態發生了逆轉，在這些地方，辦公室工作人員在封鎖期間逃離。這些地區仍然有大量針對白領專業人士的高端公寓。
儘管如此，隨著就業市場的回暖，住房需求仍在回升，而且由於現在擠在市場上的租房者的薪資更高，部分原因是他們中的許多人在本身就具備購買房屋的財力，故此房東可以慷慨地提高價格。
但是，對於一個習慣於為500平方英尺的小水泥盒子支付高達3,000美元租金的紐約人來說，小的城市的房產都算是便宜貨。
而這些外來租客的遷入對於當地人來說尤其痛苦，因為他們的到來導致當地住戶的住房成本被不成比例地推高。他們成為了接盤俠。
7月份新租約簽署人的平均收入達到了創紀錄的69,252美元，該公司收集了專業管理建築的數據。年初至今，他們的收入猛增了7.5%。
RealPage副首席經濟學家傑伊·帕森斯 (Jay Parsons) 表示：”如果收入有限，總是很難找到房子。” “現在瘋狂的是，你可以有相對較高的收入，但仍然過得很艱難。”
那是因為房產待售市場是一個更大的金融泡沫。
待售市場如此強勁，以至於業主們都在為獲取巨額利潤而出售手中持有的物業。 Watson 現在為個人業主管理了大約 4,000 套的單戶住宅租賃服務，自疫情爆發以來其業績減少了三分之一。
即使是距離芝加哥3 小時車程的伊利諾伊州斯普林菲爾德等相對安靜的地區，也出現短缺。房東塞思·莫里森 (Seth Morrison) 說，他唯一的公寓房源在他下架之前就吸引了幾十個電話。
最後，如果僅將租金上漲視為房屋的熱門指標，那麼美國最受歡迎的城市是愛達荷州博伊西，自 2020年3 月以來租金上漲了 39%，並且還在上升。
對於熟悉房地產市場的投資者而言，租金以及租售比一直是房地產市場的關鍵指標。而觀察租金市場對於判斷整個房地產市場的大趨勢更加有重要意義。
美國迄今由於偏激寬鬆的QE政策導緻美國的房屋價格飆升幅度遠遠快於通脹，CPI物價的漲幅，這也包括了薪資所得的增長。如果這個規模的地產泡沫破碎將引發連鎖巨大問題。
