為何我認為美國房產離崩盤不遠了
正如我在15～18年的時候發出的房地產價格訊號的警訊，這兩年讀者都能夠看到國內房地產肉眼可見的價格跌幅。而之前我也發布了關於台灣房地產價格的警示（文章將在明天重發），這篇文章主要針對美國房地產泡沫化，以及聯準會失敗的預期管理做分析。
首先來談談去年大多數人對美國房產的看法：
1. QE大放異彩不變。
2. 房產是抗通膨神器。
3. 2024年必然降息，支撐房價。
4. 房地產開發相關的成本（勞動成本，建材，土地等）不斷上調。
5. 美國房產供應有限，自住率高。
而上述的觀點的確在2024年初期都是正確，自08年次貸危機以來，美國房價的大致走勢如下：
自2020年拜登大放水以來，全美房價漲了近50%。
從房價成交價中位數來看，成交價和降息預期有一定相關性：
從實際房屋銷售數據來看，成交量是不斷走低的：
對比以上兩個圖表，我們會發現。
這兩者數據本質上是背離的，也就是雖然有價，但是成交量越來越弱，直到成交量無法支撐起整個房價。
這裡我以爾灣（irvine)為例，
爾灣華人人數多，而且治安非常好，近期也結交了許多irvine當地的老白和老黑以及亞裔朋友，其工作包含了某全球知名ERP軟體公司的US lead coder / 當地的新聞記者和退休的某行banker等，這裡的高房價（近2M的中位數房價）使得爾灣成為了全美富人的集中地之一（學區也是優秀）。
相對來說，爾灣的自住率極高，但近期卻迎來了2020年以來的最大一波出售浪潮。
對比以上兩個圖表，我們會發現。
這兩者數據本質上是背離的，也就是雖然有價，但是成交量越來越弱，直到成交量無法支撐起整個房價。
這裡我以爾灣（irvine)為例，
爾灣華人人數多，而且治安非常好，近期也結交了許多irvine當地的老白和老黑以及亞裔朋友，其工作包含了某全球知名ERP軟體公司的US lead coder / 當地的新聞記者和退休的某行banker等，這裡的高房價（近2M的中位數房價）使得爾灣成為了全美富人的集中地之一（學區也是優秀）。
相對來說，爾灣的自住率極高，但近期卻迎來了2020年以來的最大一波出售浪潮。
相對來說，爾灣是一個比較好的參照物，當然也有其他的富人區，但這邊我們要理解一件事，那就是能夠負擔起這種房價的相對來說，對於稅和物價的忍受能力遠高於整個常態分佈中間80%的人群，因此倘若幾個這樣的富人區（東岸vs西岸）出現更多的交易量或是掛牌，接下來就是很好的房市泡沫信號。
接下來談談我的核心觀點。
我的核心觀點是：
1）房價的漲幅的源動力是通膨，事實是，房價的漲幅甚至是通膨的2倍還要多，以下是69年的全美房價漲幅數據，達到了通膨的近2.4倍。
2）美國房地產開發商興建樓盤的需求正在下滑，開工數正在減少。同時permit（許可）也同步減少，顯示開工數和建設意願都在隨著房市冷卻而下降。
開工許可數如下：
當然房地產開發商的開工意願會因為多種因素而改變（拿地，環保，政策變化等等）但開工意願和房價整體仍然有一定相關性，可以看到上圖，在每一次資產泡沫破滅之前，開工數都有明顯的大幅下跌。
3）聯準會尚未降息，高息導致今年的貸款利率來到了驚人的7%，這將提升總體的房屋持有成本+重挫買房者的購房意願，最終使得房產市場降溫。現在流行全美的”rent till you death(租到死為止）”的運動就是對於高利率高通膨狀態的最好詮釋。
核心邏輯就是租客不需要支付（稅金+修繕成本+貸款）。
如果未來看到房價漲幅開始<(稅+修繕成本+貸款），那麼房價很快就會出現拐點。
套用一位老白朋友的話說：
IRS will charge tax from you, you are only holding the house temporaliy, even if you paid off all mortgages, once you failed to pay tax, they confisticate your house from you.
so yeah, you may look like a landlord, but in fact, IRS is the real landlord.
簡單來說。
就是即便你付完了所有房貸，你只要不付稅，那麼IRS就可以把你的房子拿去拍賣，所以買房的人並不是真正的房東，IRS（美國稅務局）才是。
以下這張圖說明了房貸利率上升如何影響房價：
如何更具體說明利率對於房價的影響，用以下例子能夠更好說明。
2021 年，當利率約為 3% 時，一套價值 50 萬美元的房屋的估計每月抵押貸款額約為 2,100 美元。 2023 年，利率為 7% 時，同一棟房子的每月抵押貸款金額約為 3,300 美元。
在該貸款期限內，2023 年的買家將總共支付約 120 萬美元，而 2021 年的買家將為同一棟房子支付約 76 萬美元。
這中間的差值來到了44萬美金！
這意味著，僅僅過了兩年，2023年的買家相當於花了兩套房子的貸款買了一間房子！
4）美國買房是有房地產稅的，這點和日本類似，一方面成為有效補充國家財政的有力工具，但這同樣意味著中國式躺平持有房產享受漲幅是很困難的（因為每年要持續繳納房地產稅+房貸+房屋修繕費用+貴的要死的小費和物價），這對購房者來說是極其沉重的負擔。
如下圖，可以看見deliquency正在抬頭。
5）承接4）高利率環境下房市的流動性和接盤能力大為減弱。和大量移民拿著錢去投資美國房產的華人想法不同的是，真正的美國本地的中產階級/勞工階級是很難承受。加拿大房產近期也由於大量的移民潮（搬離加拿大）而導致房價下跌。因為基本上把房價炒高的都是華人，現在隨著移民政策趨緊，通膨等因素，加拿大的房市接盤的人越來越少，這也導致加拿大房價下跌。在這個時期接盤，無異於耗盡手中的現金儲備，一夜歸零。要嘛想辦法標普指數繼續衝上6500點，要嘛就坐等房價拐點形成。
6) 自然利率將進一步上升，這將使得美聯儲更加難以降息，最終成為真正的higher for longer（最大黑天鵝），當然關於自然利率我將在星球裡深入解釋。
綜上，是為何我認為美國房價處於轉折點的原因。
雖然泡沫有時候會比我們想像中更晚爆破。
但泡沫破滅只遲到，卻從不缺席。
