無盡之末| Endlessness

上圖為日本房地產泡沫和美國房地產泡沫比較。

目睹一家巨型公司最終淪為一地雞毛總是令人心寒的。這其中不光是包括了千千萬萬的絕望無助的家庭，傾盡所有押注在唯一所擁有的一個房子上。
國人對於房子的依戀，崇拜，可以被稱為是資本市場的路徑依賴，或是貪念。

這被稱為是”泡沫”，因為貨幣超發濫發最終的結果，就是將房地產市場轉變為資產的蓄水池，並且它將不斷掠奪我們的購買力，以及消費能力，直到我們的消費能力徹底透支為止。

而這樣的泡沫總是可以持續幾十年。泡沫的破碎遠比我們想像中來的更為姍姍來遲，卻並非意味著其苦澀的結局將缺席。

所有的泡沫最終會破碎。
這是資本市場的定律。

而曾經房東階層們，卻認定房地產市場將不斷延續其不敗神話。

所有的國家的金融市場都存在不同程度，不同規模的泡沫。泡沫的出現是一種必然。而問題在於，泡沫破裂的代價是否是不可承受之重。而或是泡沫破碎的時機，究竟是早讓它爆破，還是讓他捂著撐著等到下個世代？

在前二十年中，房地產大佬們賺盡了最後一個銅板。而如今他們的苦日子才剛剛到來。

而國人認為，最不可能出現問題的行業，終究出現了巨大的問題。整個房地產行業泡沫的狂熱，捆綁著各個行業的利益，最終隨著這條被稱為”H大”的導火索，開始了燃燒的前奏。

貪心之人必然會被資本市場本身的規律懲罰。尤其是前年去年這種不計一切代價也要押進去房地產市場的泡沫摸頂一樣。他們固執地認為房地產價格必然要繼續上漲，並且暗暗認為”房住不炒”系列政策將不會生效，作為新的”有產階層”的他們亦會獲得房價上漲所帶來的巨大收益。

房地產這個行業水非常深，而且牽一發動全身。整個房地產行業上下牽動著巨大的利益，包括數百甚至是數千種的行業都和其有關。這也是為何一旦失去對於房地產市場的控制，悲劇將不斷的重演。這點我們在日本經濟已經有所見證。

房地產泡沫的本質是一種貨幣現象。

當貨幣超發，這些過剩的流動性注入到了房地產這類資產的”蓄水池”中。而不斷激增的土地價格以及物業價格將帶來各行各業成本的暴增。

比如我國香港的房地產市場中，我們可以觀察到房租基本上佔據了店面70%以上的成本。尤其是在中環或是銅鑼灣這類寸土寸金的核心商業地段，租金成為了企業以及商業最大的成本。

而當房地產出現問題，日本曾經付出慘重的代價。
在1985年《廣場協議》簽署後，為抑制日元過快升值及其對日本本國經濟的不利影響，政府在1986年連續4次下調貼現率至3%的低利率水平。

同時日本政府為了穩定國際貨幣市場，1987年2月，日本簽署《盧浮宮協議》，並再次下調貼現率至戰後最低值2.5%，並一直維持歷史最低水平到1989年4月。

同時日本在1985–1989 年 M1、M2 增速分別達 7%和 10%，高於同
期4.5%的過熱日本經濟增速。持續低利率和日元升值導致大量資金流入股市和房地產市場，而這導致日本市場的資產泡沫快速膨脹。

為了抑制經濟過熱和資產泡沫化，1989–1990年政府又連續5次上調貼現率至 6%，1990 年大藏省出台政策限制房地產融資，1991、1992 年 M2 增速分別為 2%和-0.4%，政策快速收緊擠破房地產市場泡沫。

貨幣金融政策頻繁變動是日本房地產市場大起大落的重要原因。
一方面日本的央行受制於大藏省，也就是財政部。而財政部對於貨幣政策的理解非常薄弱。同樣的妄求通過強行政方式強力干預房地產市場來達到調控的目的。同樣的日本央行也大藏省之間出現配合上的巨大失誤。

在必須加息抑制資本泡沫的時候不斷降息，相反促使日本的經濟從強勁轉變為過熱。而當經濟過熱時，房地產便成為了所有資金最終的蓄水池。

上圖為日本的土地價格，近幾年略有回升。

誠然日本的執政者希望能夠控制住不斷高漲的房價，然而市場本身的力量會不斷形成新的價格預期，最終反過來促使新的更狂熱的投機行為。

近期我將在星球分析幾個個例，那就是當巨型企業面臨債務重組，甚至破產時，這些企業將遭遇什麼，同樣的，我們也會通過日本的幾個重磅企業，去反推當房地產行業出現問題，這些企業將如何進行自救。

當任何一種資產成為了信仰。
那麼它就離成為泡沫不遠了。

問題只在於，誰將接最後一棒，這樣的無盡泡沫之路，是否有盡頭？