談談深房理 — 民間集資還是畸形版的REITS？
在國內專業的金融人士應該明白的事，就是所謂的資產證券化，由於你懂的原因，國內的資產證券化的模式有巨大的不同。渠道相對有限（無法出境以及換匯），因此對於國人而言，投資北上廣深的財產所有權是最容易參與的，收益率較高，並且不像所謂的一級私募或二級私募產品類型相對抽象，整不明白的投資一樣，房產大家都看得懂，大家也都需要。
深房理這件事有點層度上說，就像是一個微小的畸形，缺乏立法約束的一種不健全的REITS，也就是把一個固定的不動產的所有權給他切割成份額化。簡單的概念就是，我買一個房子，我需要大筆的資金，同時也需要做貸款，那麼對應門雲就搞，相對的這種資產的流動性就低。
而深房理這種模式讓中國低配版本的REITS成為一個現實，那就是一個民間大V，讓有資質的會員籌集小額的資金，然後每個人都獲取相應的“分配化”的深圳財產。因為並非每個人都有能力或者是有資質去購買深圳的財產。
REITS這個金融工具在日本的金融市場是非常發達，其一是由於日本人非常喜歡存錢儲蓄，其二是日本人也相對相信房地產市場。因此REITS這種資產類別在日本的資本市場是高度發達的，任何一個日本公民簡單開個戶，就能夠小額的買入各類的REITS（J- REITS），而J- REIT亦成為全亞洲第二大的REIT。
之所以舉日本的REITs的例子是因為日本金融市場中REITs這一類別的發展以及法規相對完善，並不說明筆者是一個日精，這也讓小粉紅非常失望。要么GINZA去持有物業，但是相對的，並不是每個華人在日本都能夠獲得貸款的。
筆者也有和日本政府以及稅務士等機關打過交道的經驗，之前有很多押注2020年東京奧運會，準備做民俗或是酒店相關的業者都損失慘重。這些物件也是比較困難的，因為在日本成立外國會社要和銀行建立一個信用記錄，並且能夠貸款，也不一定那麼容易。
所以這一部分有相當部分的族群選擇購買共享化的REITS產品而不是直接購入房子，因為直接持有物業所有權租金收入，你需要去裝修和去修繕物業，繼續房租收入的話也看房客本身是否足夠優質。
而深房理這個大V做的事情，其實和這些日本的REITS，類似，那就是大家手裡每個人湊十萬塊錢，然後找個人代持房屋合同以及紅本本，然後大家共同買入並持有該物業。等於算是低配版本的一個房地產投資信託基金。
然而在國內的金融市場中，相對的工具和立法環境有限，導致這類REITS模式很難在國內復制，而且如果讓他人代持你的財產財產，到時候也會導致各種撕逼的情況，例如說這個擁有購入深圳房地產資質的代持人個人去將這個房地產出售給他人，其他有份購買此房地產的投資人的利益將受損。
所以說整個深房理的設計者本身也是知道問題所在。表面上作為大V忽悠毫無法律知識和金融知識的韭菜參與投資深圳的優質財產，事實上是讓這部分韭菜為自己承擔風險和轉移出風險。
而之所以所以深房理這個問題會這麼敏感，也在於整個物業市場本身是severly overeveraged。槓桿太高，所以整個北上廣深的房屋就像是停牌的股票一樣，難買難賣，並且希望通過這個因為最終持有大量這些房屋作為抵押物的也就是銀行本身，如果物業市場出現問題，這些行長都得滾蛋。
同時深房理類型模式會有一個潛在的巨大風險，那就是大部分人荷包中還是有點小錢的，你讓這部分人去小份額參與投資北上廣深一線財產，由於咱國人投資思維上面的路徑依賴，他們還是很喜歡這麼去做的，最終大量的人一起間接參與房地產，只會造成房屋短時間內暴增，但是由於空置率還是很高，同時租金同時不斷不斷，雖然表面上成交價很高，實際上真正要出手，不打個好幾折真的沒辦法。
我經常說如果你要判斷城市人口增加或通過，不一定要看官方的數據，其實可以看移動電話持有的戶數，就能夠判斷城市人口是可以還是因此如果是自住房的需求，什麼時候那都是剛需，這部分沒必要談。
而如果是作為投機或投資房，在此時想要入場，我個人的意見也只能是呵呵呵。
那麼我們看回來REITS本身的發展，日本的REITS的發展經驗是很值得的。泡沫化到經濟重新穩定後的發展歷史。
今年是日本J-REITs推出的第21年，也是距離首只J-REITs發行的第19個年頭。19年間，J-REITs不斷發展壯大，成為亞洲最大，全球第二的REITs市場。20年間， J-REITs為日本的經濟發展和房地產振興做出了重要貢獻。
日本房地產證券化聯盟在2012年的文章中如此表述：“ J-REITs對日本經濟體制了兩個關鍵作用，一是提供了一種長期穩定的金融工具來管理金融資產，二是通過將募集的資金進行投資，有利於城市振興和經濟發展。
然而，也是同樣的21年，在增量遞增的房地產的巨大市場機會前，房地產投資卻一直停留在監管層猶豫，學術界研究和不斷的不斷變化的時期，不得不為之感喟。
來源：《 ARES月度报告》（2020年3月）
借REITs重振日本房地產
J-REITs幾乎是日本經濟泡沫破裂裂後，日本房地產重新振興的歷史。
1991年開始，日本的地產泡沫開始破裂，到1993年時，日本不動產破產企業的債務規模高達3萬億日元。同時，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。
破產是金融機構手握大量不良債務權，重組銀行收緊向房地產項目的貸款，封鎖融資難的房地產企業需要新的融資渠道。為了挽救臨臨破產的經濟，解決金融機構和房地產企業破產，日本房地產投資信託基金方案浮出水面。但是REITs在當時的日本並不切實可行，因為REITs是一個法定納稅主體，其發展需要完善相關的法律基礎。
直到1998年9月，日本才開始實施《特殊目的公司實現特定資產流動化法》，規定了特殊目的公司（SPC）可以對不動產進行證券化，這才是日本房地產證券化規模了法律基礎。
J-REITs推出的一系列法律障礙終於在2000年被清除乾淨。當年5月，政府該法進行了修訂，改名為《關於資產流動化法》，增設了以特殊目的信託（SPT）為不動產證券化的形式。
同時，日本政府還對《關於投資信託以及投資法人法》進行了修改，允許投資信託對房地產的投資，同時也認可了專門投資房地產的投資公司的合法所有權。
2001年9月，以日本兩大房地產巨頭-三菱地所和三井不動產作為發起人的兩隻J-REITs產品上市。至此，日本J -REITs正式落地。
到2002年底，東京證券交易所只有6只J-REITs上市，但到2003年，日本政府開放FOF基金對J-REITs的投資，J-REITs逐漸受到機構投資者的青睞，發展開始迅速。
數據顯示，2005–2007年間，日本上市J-REITs數量大幅增加，投資對像也由單一的寫字樓物業擴展到酒店，物流設施等。
一直到2008年，經歷次貸危機爆發，J-REITs價格明顯回落，總市值回落至2.2萬億元，J-REITs的股票隻數也從2008年的42只減少到2012年的34只。
此後，通過安倍政府經濟刺激政策的實施，特別是量化寬鬆政策，推動日本中央銀行大量購買J-REITs。同時，負利率的採用以及消費稅上調的逐步，也對J-REITs市場產生了積極的推動作用。
J-REITs市場進入到新的高速發展期–銀行擴大了在J-REITs市場的投資； J-REITs公司也開始積極增持物業，東京等大都市圈出現投資性物業供應不足的現象。
為保持市場穩定，日本逐步獲財政部授權購買J-REITs，總體而言，J-REITs的高速發展勢頭不改。
J-REITs市場表現
在收益率方面，J-REITs的表現遠高於日本股市和國債收益，表現出很好的投資價值。
來源：ARES
加上法律上規定的J-REIT必須將其收益的90％以上用於分配，因此其分紅收益比例於其他股票要高很多。
一項研究顯示，假設2009年東證REITs指數和TOPIX（東證指數指數）同為1000點，則到2019年東證REITs指數超過3200點，TOPIX只有不到2000點。贏取TOPIX指數。
來源：《 ARES月度報告》（2020年3月）
得益於日本量化寬鬆政策的推出及日本房地產市場的回暖，J-REITs相較於同期的東證一部的轉化平均收益率高出2％，且與10年期日本國債利差也基本保持 在2.59％-3.68％的區間。
J-REITs的成功基因
J-REITs能夠獲得日本本土及海外個人，機構投資者的追捧，是因為其參與度高，監管靈活，保護得當和收益可觀。而這些優勢，都是建立在法律框架以及製度設計基礎之上的 。
來源：《 ARES月度報告》（2020年3月）
1循序漸進，立法先行
從1988年擴展研究到2000年最終法律花費了12年的時間，這12年裡日本政府的主要利益用在法律法規的健全合理上。
在設立之初，J-REITs要接受《投資信託法》，《土地基建業法》，《金融商品交易法》等一系列法律法規制。 還要接受日本金融廳，日本國土交通省，財政廳，證監會以及地方金融管理部門等眾多監管，按照監管要求定期提交監管報告。可以說，J- REITs的所有一切都是在法律法規之下 行走。
2從架構設計上體現不動產價值
J-REITs的架構
來源：RCREIT（REITs研究中心）
J-REITs在架構設計上體現了兩個核心要點：
一是分離企業主體與資產主體，讓資產主體保持一定的獨立性以保全資產保值增值的穩定性；
二是清晰資管與運營，以確保不動產價值的穩步提升，為投資者帶來更好的回報。
在J-REITs的架構中，投資法人將會將保有的不動產所產生的收益分配給投資人的法律載體，就像一個“容器”，與資產運營相關的所有業務都委託給第三方進行。因此J-REITs屬於被動管理型。“容器”的架構設計可以讓J-REITs架構滿足“破產隔離”的件，即原始權益人利益相關方一直破產倒閉，投資法人不受影響。因此，這種架構也是限制開發的，即J-REITs僅投資現有物業，不能進行新項目開發。這種架構防範其被捲入其他風險的之中。
J-REITs負責籌集資金，而將不動產的購買，出售以及投資標準的決定等資產管理業務委託給資產管理公司，物業管理公司（即PM公司）具體負責對J-REITs所保有的不動產進行運營管理（如招商，物業等）。
3.政府強力支持
日本政府是完善的安全保障體系，於2009年9月設立房地產市場安定化基金，通過發行公司債券來改善J-REITs公司的財務狀況。該基金很大程度完善了J-REITs的安全保障體系。
同時，成立了J-REITs專用收購基金，在二級市場持續買入J-REITs，提振市場信心。J-REITs的產品設計方面，監管層也積極促進J-REITs的併購重組來改善收益結構，優化配置和期限結構，同時提高資產收益。
4.低利率市場環境的助推
J-REITs除投資人的出資（股權）以外，還通過銀行和投資法人債（債權）籌集資金，投資於房地產。則權益資本的收益回報更高。
日本率先實行零利率已有20年，而日本長期行長黑田東彥推出創紀錄的刺激計劃也已有7年。這意味著日本國內市場上存在著大量便宜資金。這對J-REITs通過債權籌資十分有利。
由上可見，日本J-REITs獲得成功，離不開穩固的法律基礎以及在法律基礎上建造的交易架構，離不開寬鬆的貨幣環境以及中央銀行的直接購買。的保護方面也可以讓投資者放心購買。
因此可以這麼說，日本房地產之所以能夠逐步恢復，日本REITS的幫助以及貢獻是十分巨大的。
最終最終一下，深房理所各類事物的發展趨勢是必然，而最終如果沒有足夠健全的法規以及製度，我們最終也會迎來下一個深房理。因為最終資產能夠去的地方也就那些資產，，不可能熱錢最終都放在銀行里面吃索引，然後被通貨膨脹吃掉自己的購買力。
韭菜還是要好好學習金融，改變後代的命運，不要讓他們也變成韭菜。
